央行手段 五都選舉 對房市「短空長多」

【MyGoNews衷柏宣/綜合報導】房地產受景氣循環影響甚鉅，最近一次房市多頭從2001~2002 年開始，一路攀升至2007 年達高峰後面臨修正，尤其2008 年3Q 全球爆發嚴重金融危機，景氣嚴重惡化，也造成房市成交量急速萎縮。不過，在政府開始提出提振房市措施，同時伴隨贈遺稅調降等政策，在資金回流、股市回溫、利率低檔等諸多利多環境下，房市於2009年1Q觸底反彈，根據國泰全國價量指數圖表，不僅成交量於2009年底即回到2007~2008年高檔水準，成交價指數亦大幅攀升，於2010年1Q 已達歷史新高，2010年2Q房市表現仍價量齊揚，同步創下歷史新高紀錄。

房市自2009年2Q開始回溫，尤其北、縣市房價紛紛突破歷史新高，市場對於居高不下的高房價開始出現雜音，研考會於2009年11月發表網路票選十大民怨結果，都會區房價過高更是成為民怨之首，在市場氣氛下，政府對房市態度逐漸由偏多轉為保守。

因此，今年央行2次較重大的房市措施分別是：
(1)3/8央行要求公股行庫限制投資客貸款成數、額度與寬限期。
(2)6/24除升息半碼外，針對台北市及台北縣10個縣轄市，祭出「選擇性信用管制」，嚴格管制同時辦兩套房貸者，控管要點包括：1、貸款成數最高7成；2、全面取消寬限期；3、嚴禁銀行利用修繕、週轉金等其他貸款名目，變相增加房貸貸款成數。
 

這樣的「打房」措施，其實影響的層面並不明顯，一般預料，下半年可能影響房市的變數，除了政府後續可能提出的相關政策外，央行是否延續上半年升息的腳步，以及年底的五都大選，皆可能影響下半年房市與股市的走勢。

央行以升息方式遏阻房價上揚，預期未來將展開新一輪的升息循環，雖市場擔心利率調升將影響民眾購屋意願，不過，根據過去2004~2008 年升息趨勢來看，利率走升，反而有助於成交量成長，主要因利率升降受到景氣影響，央行升息動作，可解讀為經濟環境已回復至穩定成長階段，因此，利率走升對房市而言可以「短空長多」看待，尤其今年景氣復甦仍將受到國際經濟情勢影響，在上半年升息半碼後，預期下半年即使升息幅度亦僅限於半碼~1碼，影響有限。

就過去五大行庫承作房貸貸款金額與利率統計來看，雖2004 年起央行重貼現率持續調高，不過，因房貸利率與民眾生活關聯性甚高，相對央行重貼現率較具僵固性，因此2004年~2007年房貸利率維持約2.2~2.5％區間，在此房貸利率水準下，伴隨景氣升溫，五大行庫房貸放款金額開始大幅成長，今年6月五大行庫購屋貸款利率僅1.649％，維持歷史低檔水準(歷史最低為今年5月的1.616％)，即使今年度利率將進入新一輪的升息循環，但在房貸利率僵固性特性下，加上銀行競爭壓力，預估房貸利率僅維持緩升。就歷史經驗而言，只要房貸利率維持2％以下對民眾購屋意願影響相當有限。

另一個對於房地產影響變數的，則是12月將舉行的五都大選，觀察過去4屆北高市長選舉對房市並沒有太大影響下，今年雖高房價成為民怨之首，政府開始積極打擊投資客，抑制房價炒作，不過就在大選接近下，央行在政策上將更為謹慎，推出影響甚鉅的措施可能性較低，因此下半年的五都大選對房市影響，仍以較為正向看待。